Si estás vendiendo un inmueble en España y quieres saber cómo compensar pérdida Modelo 210 en la venta de una vivienda, la respuesta corta es: no puedes. Al menos no de la forma en que probablemente esperas.
Vendes tu apartamento por menos de lo que te costó. Tienes una pérdida patrimonial. Lógico pensar que Hacienda te dejará compensarla con otras ganancias o que, como mucho, la pérdida minore la base imponible de ese mismo año. Si eres no residente tributando por el Modelo 210, no funciona así. Y es una sorpresa que nos llegamos a encontrar con cierta frecuencia en nuestro día a día.
¿Qué dice la normativa sobre esto?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, debe presentar el Modelo 210, subapartado H, por la ganancia o pérdida patrimonial derivada de esa transmisión. La base imponible se calcula operación por operación: cada transacción se valora de forma independiente, sin que quepa la posibilidad de compensar pérdidas de una venta con ganancias de otra.
Esto quiere decir que si en el mismo ejercicio vendiste dos inmuebles y uno te generó pérdida y otro ganancia, cada uno se declara por separado. La pérdida no reduce la ganancia. La pérdida, simplemente, se queda ahí.
El comprador del inmueble está obligado a retener un 3 % del importe de la operación a través del Modelo 211. Nosotros presentamos el Modelo 210 explicando lo que ha ocurrido con esa transmisión. Si hay pérdida, no se genera cuota a ingresar por esa operación, pero tampoco se genera un crédito fiscal que puedas usar en otro lugar.
¿Por qué existe esta regla?
La legislación del Impuesto sobre la Renta de no Residentes contempla este tratamiento de forma expresa. La lógica que hay detrás es que el Modelo 210 no es un impuesto consolidado sobre el conjunto de la renta del contribuyente; es un mecanismo de autoliquidación por cada devengo y cada operación. No existe un mecanismo de compensación cruzada de pérdidas patrimoniales como sí existe, por ejemplo, en el Impuesto sobre Sociedades para residentes.
En la práctica, esto significa que el contribuyente no residente no puede aprovechar pérdidas anteriores para reducir la tributación de ganancias futuras dentro del mismo ejercicio. Si quieres recuperar ese perjuicio, tendrás que hacerlo fuera del Modelo 210, por ejemplo cuando decidas vender un inmueble que sí genere ganancia.
Un caso numérico para entenderlo
Pongamos que Clara, residente en Suiza, vende dos apartamentos en Barcelona en el mismo año. Quiere saber cómo compensar pérdida venta vivienda Modelo 210 no residente en su situación:
- Apartamento A: lo compró por 180.000 € y lo vende por 195.000 €. Ganancia: 15.000 €.
- Apartamento B: lo compró por 220.000 € y lo vende por 190.000 €. Pérdida: 30.000 €.
En la declaración del Modelo 210, el apartamento A tributa sobre los 15.000 € de ganancia. El apartamento B genera una pérdida de 30.000 € que no compensa nada de los 15.000 €.
Si Clara quisiera vender primero el apartamento con pérdida y después el apartamento con ganancia, el resultado sería exactamente el mismo: cada operación se declara de forma aislada.
La única forma de reducir la factura fiscal en estos casos pasa por apoyarse en los mecanismos que la normativa sí contempla, como la exención por reinversión en vivienda habitual, que comentamos más adelante.
¿Y si tengo ganancias y pérdidas en el mismo ejercicio?
El comportamiento es el mismo: sin compensación. No existe la posibilidad de integrar pérdidas entre diferentes operaciones ni de arrastrar pérdidas generadas en un ejercicio para compensarlas con ganancias de ejercicios posteriores dentro del Modelo 210.
Esto es relevante porque muchos contribuyentes que tienen carteras de varios inmuebles en España asumen que, al igual que ocurre con los fondos de inversión o con el alquiler para residentes, las pérdidas pueden minorar las ganancias de forma automática. Con el Modelo 210 no es así.
Si tienes varias propiedades y preves que alguna venta va a generar pérdida, te recomendamos, antes de cerrar la operación, pedir un análisis de cómo impactará en tu declaración para evitar sorpresas.
¿Hay alguna forma de reducir lo que pagas?
Sí, aunque no mediante la compensación directa de pérdidas. Existen dos mecanismos que, si se dan las circunstancias adecuadas, pueden reducir la factura fiscal derivada de la venta de un inmueble.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si eres residente en un Estado miembro de la UE o del Espacio Económico Europeo, puedes excluir de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de tu vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Si el importe reinvertido es inferior al total percibido, la exclusión es parcial: solo se excluye la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad reinvertida.
Hay dos códigos dentro del Modelo 210: el código 33 se usa cuando la reinversión se ha producido antes de la transmisión, y el código 34, cuando se produce después. En este último caso puedes solicitar la devolución de lo ingresado de más.
Esta es la vía más habitual para los propietarios de inmuebles que son residentes en la UE y que venden pensando en reinvertir.
Reducción por ganancia generada antes de 1994
Si el inmueble fue adquirido con anterior al 31 de diciembre de 1994, existe un régimen transitorio que permite reducir la ganancia calculada. La idea es que solo la parte de la ganancia patrimonial generada con anterior al 20 de enero de 2006 puede beneficiarse de una reducción en su importe.
Para determinar la parte de la ganancia que se ha generado antes de esa fecha hay que tener en cuenta los años transcurridos desde la adquisición hasta el 20 de enero de 2006, aplicando un criterio proporcional sobre el incremento de valor del inmueble.
Este régimen transitorio no lo solemos ver con mucha frecuencia porque requiere que el inmueble tenga más de treinta años, pero cuando aplica puede reducir la cuota de forma considerable.
¿Qué tipo de gravamen aplican?
El tipo de gravamen depende de dos factores: la naturaleza del elemento patrimonial transmitido y tu país de residencia.
| Situación | Tipo de gravamen |
|---|---|
| Ganancia procedente de un elemento patrimonial (inmueble) | 19 % |
| Residente en UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein | 19 % |
| Residente en otro país | 24 % |
Además, el comprador debe ingresar una retención del 3 % sobre el precio de venta a través del Modelo 211 en el momento de la transmisión. Nosotros presentamos el Modelo 210 para regular la situación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo compensar la pérdida de la venta de un inmueble con una ganancia que tuve por el alquiler de otro inmueble?
No. El régimen de compensación de pérdidas patrimoniales dentro del Modelo 210 es operación por operación. El alquiler tributa como rendimiento del patrimonio, no como ganancia patrimonial, y ambos tipos de renta no admiten compensación cruzada. Son categorías separadas.
¿Qué ocurre si finalmente la venta se realiza con pérdida y el comprador retiene el 3 %?
La retención del 3 % se calcula sobre el precio de venta. Si la transmisión genera pérdida, esa retención queda sin aplicación inmediata y debe reclamarse a través del Modelo 210. Al no haber cuota a ingresar, el contribuyente puede solicitar la devolución de esa cantidad ingresada.
¿Puedo arrastrar la pérdida a siguientes ejercicios?
No dentro del Modelo 210. No existe posibilidad de arrastrar pérdidas patrimoniales de ejercicios anteriores para compensarlas con ganancias de ejercicios futuros. Esta posibilidad sí existe para residentes en el IRPF, pero no para no residentes.
¿La exención por reinversión requiere que la nueva vivienda esté en España?
No necesariamente. La exención está pensada para reinversión en la vivienda habitual del contribuyente, que puede estar en cualquier Estado miembro de la UE o del EEE. Lo que sí es necesario es que la vivienda vendida haya sido tu vivienda habitual en España y que la reemplaces por otra que también tenga ese carácter.
¿Estás pensando en vender un inmueble en España y quieres entender cómo te afectará fiscalmente? Podemos hablar de ello. El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial, los tipos que aplican según tu residencia, la posible retención del comprador y los plazos de presentación del Modelo 210 son aspectos que conviene aclarar antes de cerrar nada.