Heredar un piso en España como no residente no es solo firmar una escritura: detrás hay un impuesto de transmisión, posibles declaraciones trimestrales y, si vendes, otro tributo más. El ISD lo gestiona la comunidad autónoma donde esté el inmueble, el modelo 210 entra cuando el piso ya genera rentas y el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal en una venta. En TaxJoin atendemos este caso a menudo: un cliente en Suiza que hereda en Málaga, otro en Argentina con un piso en Alicante, otro en Francia con un apartamento en Murcia. Todos pagan el ISD, pero después cada situación tiene su propio camino.
Qué impuestos tocan al heredar un piso en España como no residente
Cuando una persona fallece y deja un inmueble en territorio español, el hecho imponible se localiza aquí con independencia de donde resida el heredero. Es decir, aunque vivas en Londres, París o Buenos Aires, el piso está en España y Hacienda aplica sus normas.
En la práctica, al heredar un piso en España como no residente suelen aparecer tres impuestos o tributos:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Es el primero. Se paga por la adquisición lucrativa del inmueble.
- Modelo 210 (IRNR). Entra en juego una vez el piso ya está a tu nombre y genera rentas: alquiler, ganancia por venta o imputación de rentas si lo tienes vacío.
- Plusvalía municipal (IIVTNU). Solo si vendes el piso. La cobra el ayuntamiento donde está situado el inmueble.
Ana, residente en Suiza, heredó un apartamento en Málaga. Primero tuvo que pagar el ISD; después, el banco le exigió justificar el pago del impuesto para liberar la cuenta del fallecido; y cuando lo alquiló, empezó a presentar el modelo 210 cada trimestre. El proceso es sencillo si se sigue el orden, pero cada paso tiene su plazo y su oficina.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El ISD es gestionado por las Comunidades Autónomas, no por el Estado central. Eso significa que el plazo, los tipos impositivos y las bonificaciones dependen de dónde esté el piso. Un piso en Madrid no tributa igual que uno en Andalucía, Cataluña o la Comunidad Valenciana.
La regla general es que el heredero debe presentar el impuesto en el plazo que marque la normativa de la Comunidad Autónoma correspondiente. En muchas comunidades ese plazo es de seis meses desde la fecha del fallecimiento, aunque algunas permiten prorrogarlo o reducirlo. La base imponible es el valor real del inmueble, que suele coincidir con el valor de referencia del Catastro o con el valor comprobado en escritura.
Quién paga: lo paga el heredero, no la herencia ni los bienes del fallecido. Si sois varios herederos, cada uno paga la parte proporcional que le corresponda.
Dónde se presenta: en la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble. Si el piso está en Murcia, es Hacienda de la Región de Murcia; si está en Barcelona, es la Agencia Tributaria de Catalunya.
Bonificaciones: muchas comunidades aplican reducciones por parentesco, por residencia previa del fallecido, por constitución de empresa familiar o por adquisición de vivienda habitual. Como no residente, muchas de estas bonificaciones no te aplicarán, pero siempre conviene revisar la normativa específica de la comunidad, porque algunas reducciones son universales.
Consejo práctico: no esperes a que te llegue una notificación. El plazo empieza a contar desde el fallecimiento, y una vez vencido los recargos pueden subir el importe a pagar de forma importante.
Cuándo entra en juego el modelo 210
El modelo 210 es la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Una vez que el piso ya está a tu nombre, cualquier renta que genere debe declararse mediante este formulario.
Hay tres situaciones habituales:
1. El piso se queda vacío. Si no lo alquilas ni lo vendes, debes presentar el modelo 210 por imputación de rentas inmobiliarias. Básicamente, Hacienda entiende que el inmueble genera una renta ficticia y te cobra un pequeño porcentaje sobre el valor catastral.
2. El piso se alquila. Debes declarar las rentas obtenidas cada trimestre. El plazo es de 20 días hábiles desde el último día del mes vencido del trimestre natural. Es decir, el alquiler del primer trimestre se declara hasta el 20 de abril; el segundo, hasta el 20 de julio; el tercero, hasta el 20 de octubre; y el cuarto, hasta el 20 de enero del año siguiente.
3. El piso se vende. La ganancia patrimonial que obtengas también se declara en el modelo 210. La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, que incluye el valor por el que heredaste el inmueble más los gastos de herencia y venta.
Los tipos de retención varían según tu residencia. Si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, el tipo general sobre rentas de trabajo y ganancias patrimoniales es menor. Si resides fuera de ese ámbito, el tipo es mayor. Los detalles exactos los tienes en la web de la Agencia Tributaria o en tu asesor fiscal.
Si vendes o alquilas el piso heredado
Vender un piso heredado siendo no residente genera dos obligaciones fiscales separadas. La primera es la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento donde está el inmueble y grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se vende. Al haberlo heredado, la fecha de adquisición suele ser la del fallecimiento del causante, aunque hay casos en los que se toma la fecha de aceptación de la herencia. El plazo para autoliquidarla suele ser de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta.
La segunda es la ganancia patrimonial que se declara en el modelo 210. La base es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. El valor de adquisición es el que consta en el momento de la herencia, y se pueden sumar los gastos necesarios para la venta y la herencia, como notaría, registro y gestoría.
Alquilar el piso heredado es una de las opciones más habituales entre los no residentes. El inmueble genera ingresos y esos ingresos deben declararse en el modelo 210 cada trimestre. La base imponible suele ser la renta total percibida del inquilino, menos los gastos deducibles. Los gastos deducibles dependen de tu residencia fiscal. Si eres residente en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, puedes deducir más gastos, como intereses de financiación, reparaciones y amortización del inmueble. Si eres residente en un país fuera de ese ámbito, la deducción es más limitada.
Ejemplo práctico: Carlos, residente en Argentina, heredó un piso en Alicante y lo alquiló por 800 euros al mes. Como residente fuera de la UE, presenta el modelo 210 cada trimestre y tributa por las rentas recibidas con el tipo correspondiente. Si el mismo caso le ocurriera a una residente en Francia, la tributación sería distinta por las deducciones y el tipo aplicable.
Heredar un piso en España como no residente: preguntas frecuentes
Tengo doble nacionalidad y resido fuera de España. ¿Puedo acogerme a bonificaciones del ISD?
Depende de la Comunidad Autónoma y de tu situación personal. Algunas bonificaciones exigen residencia en el territorio de esa comunidad, otras se aplican por parentesco sin importar la residencia, y otras están condicionadas a que la vivienda sea habitual del causante o del heredero. La normativa varía mucho, así que lo mejor es revisar la regulación específica de la comunidad donde está el inmueble.
Si acepto la herencia y luego vendo el piso, ¿cuántos impuestos pago?
Como mínimo tres: el ISD en el momento de la herencia; la plusvalía municipal en el momento de la venta; y la ganancia patrimonial en el modelo 210. Si entre la herencia y la venta has alquilado el piso, también habrás pagado el IRNR por las rentas de alquiler.
¿Qué pasa si no presento el modelo 210?
La Agencia Tributaria puede liquidarte de oficio, con recargos e intereses. Además, si en algún momento quieres vender el piso, los modelos 210 no presentados pueden salir a la luz y complicar la operación, porque el comprador o su banco pueden pedirte un certificado de estar al corriente.
¿Qué hacer si acabas de heredar un piso en España?
El orden importa. Primero, averigua el plazo del ISD en la comunidad autónoma del inmueble y preséntalo. Segundo, una vez el piso esté a tu nombre, decide si lo vas a alquilar, vender o dejar vacío: cada opción tiene su declaración en el modelo 210. Tercero, si vendes, calcula aparte la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial.
Muchos no residentes se atascan porque intentan resolver todo a la vez o dejan pasar el plazo del ISD. Si no tienes claro el orden o la comunidad autónoma tiene bonificaciones que no sabes si te aplican, es mejor preguntar antes que pagar de más o recibir una liquidación con recargos. En TaxJoin revisamos este tipo de casos con frecuencia.