Tributar vivienda vacaciones España no residente es la consulta que más nos llega de propietarios europeos con una segunda residencia en la costa, en una isla o en un pueblo. La sorpresa es casi siempre la misma: muchos asumen que usar la casa unas semanas al año y tenerla vacía el resto les exime de tributar. Y no es así. Te lo explicamos con todo detalle, porque es uno de los puntos del IRNR donde la distancia entre lo que parece justo y lo que dice la ley es mayor.
La respuesta corta: tributar vivienda vacaciones España no residente no es opcional
Si eres persona física no residente y titular de un inmueble urbano en España, la ley del IRNR te obliga a tributar por él todos los años, esté arrendado o no. La única diferencia entre tenerlo alquilado y tenerlo vacío es el tipo de renta que se declara, pero el impuesto se paga en los dos casos. Tributar vivienda vacaciones España no residente es, en la práctica, una obligación anual mientras seas titular del inmueble.
Cuando la vivienda se usa para disfrute propio o está simplemente vacía, lo que se tributa es la renta imputada de inmuebles urbanos: una cantidad fija calculada sobre el valor catastral del inmueble, al margen de los días reales de uso. Eso significa que da igual que vayas a tu casa de Mallorca tres semanas en agosto y el resto del año esté cerrada con la llave echada: pagas lo mismo que si la disfrutases doce meses seguidos. La ley presume que la mera titularidad de un inmueble urbano en España genera una capacidad económica que grava, y no entra a valorar cuántas noches duermes en ella.
Qué es exactamente la renta imputada de inmuebles urbanos
La renta imputada es la figura que el IRNR reserva a los inmuebles que el titular no pone en alquiler. Funciona como una ficción legal: Hacienda entiende que la propiedad del bien genera una renta mínima anual, y por eso aplica un porcentaje fijo sobre su valor catastral.
El 1,1% o 2% sobre el valor catastral
El porcentaje que se aplica depende de cuándo se revisó por última vez el catastro del municipio donde está el inmueble:
- 1,1% si los valores catastrales entraron en vigor como resultado de una revisión, modificación o valoración colectiva de carácter general en el año del devengo o en los diez años anteriores.
- 2% para el resto de inmuebles.
Lo más rápido para saber cuál te corresponde es mirar el recibo del IBI: en él aparece el año de efecto de la última valoración colectiva. Si el dato no es claro, la sede electrónica del Catastro lo confirma introduciendo la referencia catastral. En la práctica, municipios costeros y de grandes ciudades suelen tener revisiones relativamente recientes, lo que arrastra al 1,1%; municipios pequeños y rurales suelen caer en el 2%.
Una excepción temporal que sigue activa durante 2023, 2024 y 2025: si la revisión catastral es posterior a 1 de enero de 2012, también se aplica el 1,1% en lugar del 2%. Es una medida pensada para suavizar la transición en municipios con revisiones recientes, y conviene tenerla presente al revisar declaraciones de años anteriores.
Y un caso especial por el que nos preguntan bastante: si a 31 de diciembre el inmueble carece de valor catastral o no te lo han notificado, la base de imputación se calcula sobre el 50% del mayor de estos valores: precio de adquisición, contraprestación o valor comprobado por la Administración en otros tributos. En ese escenario, el porcentaje aplicable es el 1,1% en lugar del 2%.
Tipo aplicable: 19% o 24% según residencia
Sobre la renta imputada se aplica el tipo general del IRNR:
- Residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein (con intercambio de información): 19%.
- Resto de contribuyentes: 24%.
No hay tipo reducido por ser vivienda habitual del contribuyente en España, ni por el número de días de uso. La ley no entra en esas distinciones: el tipo es el que sea según la residencia fiscal del titular.
Sin deducciones de ningún tipo
Aquí llega el segundo golpe para muchos propietarios: la renta imputada tributa sobre la base íntegra, sin deducción alguna. No puedes restar IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar, hipoteca, ni gastos de mantenimiento. La cifra que sale del 1,1% o 2% sobre el catastro se grava directamente al 19% o 24%, y a eso se llega.
Las únicas deducciones que contempla el IRNR general son las de donativos (en los términos de la Ley de IRPF y de mecenazgo) y, en su caso, las retenciones que te hayan practicado. Sobre la imputación de renta de un inmueble de vacaciones no suele haber retención posible, así que la cuota que sale del Modelo 210 es, en la práctica, la imputación íntegra por el tipo general.
Cómo tributar vivienda vacaciones España no residente: la mecánica del cálculo
Vayamos al punto que más confunde: el prorrateo. Si usas tu casa tres semanas al año, ¿pagas la imputación íntegra o una parte? La respuesta corta es: pagas la imputación íntegra, salvo en dos casos muy concretos que la ley sí prevé. Tributar vivienda vacaciones España no residente, en definitiva, depende sobre todo de la titularidad, no del uso.
La ley NO prorratea por días de uso efectivo
A pesar de lo intuitivo que resultaría, el IRNR no contempla un prorrateo por días de disfrute real de la vivienda. No existe un mecanismo que diga «uso la casa 21 días al año, pago 21/365 de la imputación». El impuesto grava la mera titularidad, no el uso efectivo.
En esto se nota una diferencia importante con otros países europeos, donde la tributación por inmuebles desocupados a veces sí contempla exenciones o reducciones por uso personal. En España, para un no residente sin establecimiento permanente, el esquema es plano: o el inmueble está arrendado (y entonces tributa por rendimiento de capital inmobiliario), o no lo está (y tributa por imputación íntegra).
Lo que SÍ prorratea: la titularidad y los días arrendados
La ley sí prevé dos reducciones proporcionales, pero ninguna de las dos depende de las noches que duermas en la casa:
- Días de titularidad en el año natural. Si compraste el piso en junio, la imputación es por 6/12 del año, no por el año completo. Si lo vendiste en noviembre, la imputación es por 11/12. Esta reducción es automática: si no has sido titular todo el año, sólo tributas por los días en los que lo fuiste.
- Días en los que el inmueble estuvo arrendado. Si en algún momento del año pusiste la casa en alquiler (por semanas, meses o días), la imputación se reduce proporcionalmente a esos días. Para los días arrendados, en su lugar tributas por el rendimiento de capital inmobiliario al tipo general.
Es importante entender que ambas reducciones se aplican sobre la base de imputación, no sobre la cuota. Primero se calcula la imputación reducida, después se aplica el tipo. El efecto no es lineal: reducir la base un 50% no reduce la cuota un 50% sobre la cuota original, sino sobre la cuota recalculada.
Ejemplo práctico: Hans, su adosado en Mallorca y un agosto de cada tres
Hans vive en Múnich desde hace quince años. En 2018 compró un adosado en Mallorca, cerca de Campos, que usa tres semanas cada agosto. El resto del año la casa está cerrada. No la alquila nunca. Veamos cómo tributa en el Modelo 210 de 2025.
Datos del inmueble:
- Valor catastral: 180.000 € (revisión catastral del municipio de 2014, posterior a 2012 → 1,1%).
- Titular todo el año natural.
- Sin días arrendados en 2025.
- Residencia fiscal: Alemania (UE).
Cálculo de la renta imputada:
- Base imponible: 180.000 × 0,011 = 1.980 €.
- Tipo aplicable: 19% (residente UE).
- Cuota: 1.980 × 0,19 = 376,20 €.
Total a ingresar en el Modelo 210 de 2025: 376,20 €.
Hans usa la casa 21 días al año. Tributa como si la usase 365. Ese es el matiz que casi nunca se entiende hasta que se ve con números: el IRNR no pregunta cuánto disfrutas, pregunta cuánto posees. La única palanca para reducir la cuota es vender, trasladar la residencia fiscal a España (lo cual ya dejaría de ser IRNR), o introducir días de arrendamiento que, combinados con la imputación de los días restantes, a veces salen a pagar más, no menos. Tributar vivienda vacaciones España no residente, en casos como el de Hans, es un coste fijo predecible cada año.
Qué ocurre si en algún momento la vivienda se alquila
Esta es la variante que más nos consulta la gente que está planteándose sacar rentabilidad al piso en los meses en los que no lo usa. El esquema ya lo vimos en otro artículo del blog dedicado al arrendamiento parcial, pero el resumen aquí es claro: los días efectivamente arrendados tributan como rendimiento de capital inmobiliario, y los días no arrendados tributan por imputación reducida en proporción.
Lo que mucha gente no espera es que, en algunos perfiles, combinar alquiler parcial e imputación sale a pagar más que la imputación íntegra. Sobre todo cuando el alquiler es de temporada corta con gastos asociados altos. Antes de lanzarse a alquilar conviene hacer números con los dos escenarios: imputación pura, o imputación + rendimiento. En algunos casos, mantener la casa cerrada todo el año y pagar la imputación íntegra es la opción fiscalmente más eficiente, y la que menos obligaciones formales genera.
Errores frecuentes que vemos al tributar vivienda vacaciones España no residente
Después de años revisando declaraciones de propietarios europeos con vivienda en España, los errores se repiten con patrón. Tributar vivienda vacaciones España no residente tiene estos puntos de fricción típicos. Tenerlos identificados de antemano te ahorra una regularización.
- Pensar que usar la casa exime de tributar. Es el error de origen. La ley grava la titularidad, no el uso. Da igual que duermas en la casa dos noches o doscientas: la imputación es la misma.
- Calcular la imputación sobre el valor de compra, no sobre el catastro. Es una confusión habitual entre gente que viene del sistema fiscal de su país, donde a veces se grava el valor de adquisición. En el IRNR español la base es el valor catastral del recibo del IBI, no el precio que pagaste. Tributar vivienda vacaciones España no residente con la base equivocada puede multiplicar o dividir entre dos la cuota sin razón.
- Aplicar el 2% cuando corresponde el 1,1%. Al revés, también. Es un dato que sale del recibo del IBI o de la sede del Catastro. Confundirlo dispara o recorta la base sin razón.
- Olvidar la presentación del Modelo 210 por una casa que «no genera nada». Aunque no alquiles, la imputación se declara. La AEAT cruza datos catastrales con declaraciones presentadas, y un piso urbano a tu nombre sin Modelo 210 asociado salta automáticamente.
- Intentar deducir el IBI o la hipoteca sobre la imputación. No procede en el IRNR general, ni siquiera siendo residente en la UE. La deducción de gastos del IRPF sólo se abre para rendimientos de capital inmobiliario, no para la imputación.
- Asumir que vender la casa acaba con la tributación. Vender da lugar a la ganancia patrimonial del IRNR (al 19% o 24% sobre la plusvalía), y el año de la venta también se debe imputar la parte proporcional de renta imputada por los días de titularidad. Son dos hechos imponibles distintos en la misma declaración.
Preguntas frecuentes sobre tributar vivienda vacaciones España no residente
¿Pago algo si uso la casa de vacaciones sólo dos semanas al año?
Sí. La renta imputada se calcula sobre el año completo (o proporcional a tus días de titularidad), sin contemplar reducciones por días de uso efectivo. Usarla dos semanas o doce meses da la misma cuota, salvo que en algún momento la pongas en alquiler.
¿Y si la casa es de un familiar y me la deja vivir?
Si no eres titular, no tributas por imputación. Pero el titular (familiar o no) sí debe hacerlo. Esto es relevante en estructuras familiares complejas: padres que dejan la casa a hijos, hermanos que comparten, etc. La imputación grava al titular registral, no al usuario.
¿Cómo sé si me corresponde el 1,1% o el 2%?
Abre el recibo del IBI. Ahí figura el año de efecto de la última valoración colectiva del municipio. Si es del año en curso o de los diez anteriores, te aplica el 1,1%. En otro caso, el 2%. La sede electrónica del Catastro lo verifica con la referencia catastral si tienes dudas.
¿Puedo deducir la hipoteca, el IBI o la comunidad?
No sobre la renta imputada. La imputación tributa sobre la base íntegra, sin deducción de gastos, en el IRNR general. Esto no cambia siendo residente en la UE: la posibilidad de deducir gastos del IRPF se aplica sólo a rendimientos de capital inmobiliario (es decir, a los días en los que la casa estuvo alquilada), no a la imputación.
¿Y si pongo la casa en alquiler dos meses al año?
Tributas por rendimiento de capital inmobiliario en los días arrendados (alquiler íntegro, sin gastos en general, salvo residentes UE/EEE que puedan acreditar los previstos en IRPF) y por imputación reducida en los días restantes. Cada parte se calcula por separado y se suma en el Modelo 210. Antes de dar el paso, conviene simular los dos escenarios: imputación pura o imputación + alquiler. A veces compensa más tener la casa cerrada.
¿Qué ocurre si vendo la casa a mitad de año?
El año de la venta tributas por la imputación de renta proporcional a los días de titularidad (no por el año completo), y además por la ganancia patrimonial que corresponda, en una declaración separada. La cuota total del ejercicio se completa con ambas piezas.
¿Hay alguna exención para viviendas de valor catastral muy bajo?
No existe exención por importe en la imputación de inmuebles urbanos del IRNR. Si el catastro marca un valor de 10.000 euros, tributas por el 1,1% o 2% sobre esa cifra, por pequeña que sea. Ahora bien, la cuota resultante puede ser tan baja que, en la práctica, no compensa presentar el Modelo 210. Eso no exime de la obligación, pero sí puede llevarte a un escenario de cuota cero o de importe no significativo que, dependiendo de tu situación, tiene sentido revisar con criterio.