Alquilar una habitación de la vivienda como no residente es una de las preguntas que más nos llegan de propietarios europeos con piso en España. Te lo explicamos en detalle: la ley no permite tratar el inmueble como «vacío» cuando tienes una habitación alquilada, ni tampoco como «totalmente alquilado» cuando el resto lo usas tú. Hay que partir el inmueble en dos y aplicar un régimen distinto a cada parte. Esa es la clave que te va a ahorrar más de un disgusto con Hacienda.
Cómo tributa si vas a alquilar una habitación de la vivienda como no residente: los dos regímenes
La regla de oro es ésta: en el IRNR, cuando un no residente tiene un inmueble urbano en España y decide alquilar una habitación de la vivienda como no residente (o parte de ella), Hacienda grava cada parte por separado y con reglas distintas.
- La parte efectivamente alquilada tributa como rendimiento de capital inmobiliario.
- La parte que permanece vacía o de uso propio tributa como renta imputada.
Y los días cuentan. Si en un mismo año tu piso está seis meses con inquilino y seis meses sin él, la parte arrendada tributa por los días arrendados al tipo general, y la parte no arrendada tributa por los días restantes como imputación de renta. No se compensan entre sí: cada una va por su lado.
Por qué la ley obliga a separar la parte arrendada de la que no
Esta distinción tiene una razón técnica clara. La ley del IRNR sigue la lógica de gravar de forma separada cada devengo, y los conceptos «rendimiento por alquiler» e «imputación de renta de inmuebles urbanos» son dos categorías fiscales distintas. Mezclarlas en una sola declaración suele terminar en una propuesta de liquidación de la AEAT con intereses y, a veces, con recargo.
Y la duda más común que nos llega: si vas a alquilar una habitación de la vivienda como no residente, lo más habitual es que el inquilino esté en la vivienda junto a ti (renting por habitaciones, no arriendo del piso completo). Para Hacienda esto es exactamente lo mismo que si el piso entero estuviera arrendado: hay un período en el que parte del inmueble genera rendimiento, y otro período en el que no. El mecanismo fiscal es el mismo tanto si la habitación está arrendada a un tercero durante todo el año como si lo está sólo seis meses.
Qué tributa por la parte que sí alquilas (rendimiento de capital inmobiliario)
Empezamos por la parte arrendada, que es la que más se entiende.
La parte que se alquila: rendimiento de capital inmobiliario (base íntegra)
Cuando un no residente sin establecimiento permanente decide alquilar una habitación de la vivienda como no residente, la base imponible del rendimiento está constituida por el importe íntegro que reciba del arrendatario, IVA excluido. Aquí van incluidos todos los conceptos: alquiler, comunidad, gastos de servicios, suministros repercutidos, garaje vinculado, trastero, lo que sea. Lo que cuenta es el flujo de caja que el inquilino te entrega.
No se pueden deducir gastos, en principio. La regla general del IRNR es que la base es íntegra, sin minoración. Esto choca con la lógica del IRPF, donde un propietario puede deducir amortización, IBI, comunidad, intereses, seguros, etc. En el IRNR general no.
Tipo de gravamen: 19% o 24% según tu residencia
El tipo aplicable es el general vigente:
- Residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein (con intercambio de información): 19%.
- Resto de contribuyentes: 24%.
Este tipo se aplica sobre la base imponible íntegra. Sin reducciones, sin mínimos personales ni familiares (a no ser que entres en el régimen opcional del artículo 46, que vimos en otro artículo del blog).
Deducciones: lo que sólo aplica a residentes UE/EEE
Hay un matiz importante si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein. Para esos casos, el manual prevé que la base imponible se pueda minorar con determinados gastos previstos en la Ley del IRPF, siempre que el contribuyente acredite dos cosas:
- Que los gastos están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España.
- Que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
En la práctica, esto permite deducir, por ejemplo, el IBI, la cuota de comunidad, los intereses de un préstamo hipotecario vinculado al inmueble, o las primas de seguro, en proporción a la parte efectivamente alquilada. Si resides fuera de ese perímetro (Latinoamérica, Asia, África, Estados Unidos, etc.), la base sigue siendo íntegra y estos gastos no son deducibles en el Modelo 210.
Qué tributa por la parte que NO alquilas (renta imputada)
Hasta aquí la parte fácil. La sorpresa de verdad está en lo que ocurre con los días en los que la habitación no está alquilada. Hacienda no te deja «olvidar» el resto del inmueble: lo grava vía renta imputada.
La regla del 1,1% o 2% sobre el valor catastral
La renta imputada de inmuebles urbanos se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble (el que aparece en el recibo del IBI):
- 1,1% si los valores catastrales del municipio entraron en vigor como resultado de una revisión, modificación o valoración colectiva de carácter general en el año del devengo o en los diez años anteriores.
- 2% para el resto de inmuebles.
Hay un caso especial por el que nos preguntan bastante los que se plantean alquilar una habitación de la vivienda como no residente: si a 31 de diciembre el inmueble no tiene valor catastral asignado o no te lo han notificado, la base de imputación se calcula sobre el 50% del mayor de estos valores: precio de adquisición, contraprestación o valor comprobado por la Administración en otros tributos. En ese escenario, el porcentaje aplicable es el 1,1% (en lugar del 2% que parecería lógico para un inmueble «sin revisar»).
Y un apunte que conviene tener presente: durante 2023, 2024 y 2025, el 1,1% también se aplica a inmuebles cuyos valores catastrales se hayan revisado o determinado mediante valoración colectiva a partir del 1 de enero de 2012. Es una excepción temporal pensada para suavizar la transición en municipios con revisiones recientes.
La parte no alquilada: renta imputada por los días sin arrendamiento
Esta es la pieza central del artículo. Si vas a alquilar una habitación de la vivienda como no residente, la imputación de renta NO se aplica sobre el año completo: se reduce proporcionalmente al tiempo en el que el inmueble no ha estado arrendado.
El propio manual lo dice con claridad: «El importe resultante se entiende referido a todo el año natural. Se reducirá proporcionalmente al número de días, cuando no haya tenido la titularidad durante todo el año, o cuando durante parte del mismo haya estado arrendado.»
Traducido al caso de Lucía (que vemos en el ejemplo siguiente): si su piso de Barcelona tiene un valor catastral de 200.000 euros, la imputación anual bruta sería 1,1% × 200.000 = 2.200 euros. Si el piso ha estado alquilado seis meses, Hacienda entiende que la imputación se reduce a la mitad: 1.100 euros anuales. Esos 1.100 euros tributan al 19% o 24%, según su residencia.
Ejemplo práctico: Lucía, un piso en Barcelona y seis meses con inquilino
Lucía vive en Lyon desde hace diez años. Tiene un piso de tres habitaciones en Barcelona que usa cuando baja en verano, y el resto del año lo tiene vacío. En marzo de 2025 decide probar a alquilar una habitación (no el piso completo) durante seis meses a una estudiante francesa. El alquiler mensual pactado es de 450 euros, gastos incluidos. La estudiante entra en abril y se va en septiembre.
Veamos cómo tributa Lucía en el Modelo 210 de 2025.
Rendimiento de capital inmobiliario (habitación alquilada, abril a septiembre = 183 días):
- Ingreso íntegro: 450 € × 6 meses = 2.700 €.
- Como Lucía reside en Francia (UE), puede deducir gastos relacionados directamente con el alquiler. Vamos a mantener un ejemplo limpio y asumir que la parte proporcional de IBI, comunidad y seguro de hogar imputable a los meses arrendados suma 400 euros.
- Base imponible: 2.700 − 400 = 2.300 €.
- Tipo aplicable: 19% (residente UE).
- Cuota: 2.300 × 0,19 = 437 €.
Renta imputada (parte no alquilada, 182 días, el resto del año natural):
- Valor catastral del piso: 200.000 €. Revisión catastral posterior a 2012, así que se aplica el 1,1%.
- Imputación anual bruta: 200.000 × 0,011 = 2.200 €.
- Días no arrendados en 2025: 182 (de 365). Parte imputable: 2.200 × (182/365) = 1.097 €.
- Tipo aplicable: 19% (residente UE).
- Cuota: 1.097 × 0,19 = 208,43 €.
Total a ingresar en el Modelo 210 de 2025:
- 437 + 208,43 = 645,43 €.
Una observación importante del ejemplo: Lucía NO puede deducir los 400 euros de gastos del rendimiento y, a la vez, computar la imputación íntegra. Son dos regímenes que se aplican a periodos distintos del año. La imputación se prorratea por los días no arrendados y sobre esa parte prorrateada ya no se aplica deducción alguna (la imputación es por definición íntegra, sin gastos deducibles).
Errores frecuentes que vemos
En estos años hemos visto unas cuantas veces las mismas confusiones en el momento de alquilar una habitación de la vivienda como no residente. Si te los encuentras antes, te ahorras una regularización.
- Confundir «no residente» con «sin tributar». Tener una habitación alquilada durante parte del año no exime de presentar el Modelo 210. La imputación de renta existe exactamente para gravar los días no arrendados.
- Presentar el Modelo 210 sólo por los meses arrendados. Falta la imputación de los días no arrendados. Si Hacienda cruza datos con el IBI y el catastro, va a salir el agujero.
- Calcular la imputación sobre el año completo y prorratear después la cuota. Al revés: primero se prorratea la base, después se aplica el tipo sobre la base ya reducida. El efecto no es el mismo.
- Deducir gastos siendo residente fuera de la UE/EEE. La posibilidad de deducir gastos del IRPF sólo se abre a residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein con intercambio de información. Para el resto, la base es íntegra sin excepción.
- Aplicar el 2% cuando corresponde el 1,1%. El porcentaje depende de la fecha de la última revisión catastral del municipio. Es un dato que sale del recibo del IBI o de la sede electrónica del Catastro. Confundirlo dispara la base.
- Olvidar el prorrateo por días de titularidad. Si compraste el piso en junio, la imputación es por 6/12 del año, no por el año completo. Si vendiste en noviembre, igual.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Tengo que presentar el Modelo 210 si sólo alquilo una habitación unos meses al año?
Sí. La presentación es obligatoria siempre que el inmueble esté en territorio español y tú seas no residente. La diferencia entre seis meses arrendados y doce es el importe, no la obligación.
¿Y si la habitación la alquilo a un familiar que vive conmigo?
Da igual el parentesco. La imputación de renta se aplica sobre los días en los que el inmueble no genera rendimiento de alquiler, y eso se da igual si el inquilino es tu primo, un amigo o un desconocido. Eso sí: la operación debe ser real y por precio de mercado, si no Hacienda podría recalificar la situación.
¿Puedo deducir la parte proporcional del IBI y la hipoteca?
Sólo si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein con intercambio de información, y siempre que acredites el vínculo directo con el rendimiento en España. Si resides en otro país, la base es íntegra y no procede deducción.
¿Cómo sé si me corresponde el 1,1% o el 2% en la imputación?
Lo más rápido: abre el recibo del IBI y mira el año de efecto de la última valoración colectiva del municipio. Si es del año en curso o de los diez anteriores, te aplica el 1,1%. En otro caso, el 2%. Si tienes dudas, la sede electrónica del Catastro (catastro.meh.es) lo confirma con la referencia catastral.
¿Qué ocurre si el piso ha estado vacío todo el año?
Tributas por la imputación íntegra anual (1,1% o 2% del valor catastral), prorrateada sólo si no has sido titular todo el año o si en algún momento ha estado arrendado. Si todo el año ha estado vacío y has sido titular todo el año, la imputación es la anual completa.
¿El inquilino tiene que retenerme algo?
En el alquiler de vivienda entre particulares, no hay obligación de retención. La retención sobre el alquiler la practica el arrendatario cuando éste es una persona jurídica o un empresario profesional (empresa, autónomo, etc.). Si tu inquilino es una persona física que usa la habitación como vivienda, no hay retención y el ingreso íntegro coincide con lo que recibes.
¿Y si la habitación la uso yo como despacho profesional?
Si la habitación está afecta a una actividad económica que realizas en España a través de establecimiento permanente, la tributación cambia de régimen y pasa al capítulo de actividades económicas. En ese escenario ya no estás en el IRNR sin EP, sino con EP, y las reglas son distintas. Esto es raro en el caso de una habitación alquilada, pero conviene tenerlo presente por si la casuística se complica.